Прощай, инвентаризационная стоимость!

На Дону с 1 января 2018 года налог на недвижимость рассчитывают по кадастровой оценке

Хотите заплатить налоги и спать спокойно, не переживая, что изрядно переплатили свои кровные? Тогда эта статья – для вас. Читайте и действуйте, пока есть время что-то исправить.

Что было, что будет, чем сердце успокоится

Налог на имущество физических лиц каждый гражданин России должен платить ежегодно. Долгие десятилетия его размер рассчитывался на основе инвентаризационной стоимости, которую определяло Бюро технической инвентаризации (БТИ). Поскольку инвентаризационная оценка имущества проводилась ещё при советской власти, естественно, она устарела. К тому же собственники недвижимости, приобретённой после 1 марта 2013 года, вообще не платили имущественный налог. И таких объектов, не вовлечённых в налоговый оборот, на территории области более 240 тысяч – это примерно шестая часть от общего количества.

Что бы там ни говорили чиновники о стремлении к справедливости, новый принцип расчёта позволит увеличить поступления в бюджеты (и это для регионов важно), поскольку кадастровая стоимость гораздо выше инвентаризационной. По сути, это рыночная стоимость квартиры, дома и т. д. Кадастровая стоимость определяется Федеральной службой кадастра и картографии. Она напрямую зависит от технических характеристик жилья, статуса района, в котором расположена недвижимость, от общих показателей цен на недвижимость. То есть квартира в центре Ростова будет гораздо дороже аналогичной в микрорайоне с недостаточно развитой инфраструктурой, в одном из малых городов или селе.

Не зависит кадастровая стоимость от индивидуальных особенностей объекта. Например, от дорогого ремонта, шикарного или, наоборот, убогого вида из окна.

Период перехода на исчисление налога по-новому отчасти дан на откуп самим регионам, но крайняя дата определена для всех единая – 2020 год. Ростовская область в числе большинства решила не откладывать переход на последний момент. В 2016 году была проведена кадастровая оценка объектов недвижимости, расположенных на Дону. Её результаты утверждены постановлением правительства Ростовской области от 27.12.2016 № 881. Областной закон № 1174-ЗС от 27 июля 2017 года установил единую дату начала применения на территории Ростовской области порядка определения налогововой базы исходя из кадастровой стоимости с 1 января 2018 года.

Как узнать новую сумму налога, не дожидаясь платёжки

Чтобы узнать рыночную стоимость своей недвижимости, нужно зайти на сайт правительства Ростовской области в подраздел «Кадастровая оценка» раздела «Экономика»; на сайте Росреестра по Ростовской области «Кадастровая стоимость онлайн» (https://rosreestr-online.com/kadastrovaja-stoimost). По адресу найти свою строку, где указаны кадастровый номер объекта, его площадь, стоимость квадратного метра и общая стоимость. Кроме того, нужно знать базовые налоговые ставки. Для всей России они одинаковы: 0,1% для квартир, комнат, домов, дач; 2% – для административно-деловых центров и другой подобной недвижимости, в том числе для объектов с кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей; 0,5% – для прочей недвижимости.

Чтобы определить, правильно ли установлена кадастровая стоимость, необходимо сопоставить её с предполагаемой рыночной стоимостью на дату оценки, то есть на 1 января 2016 года. Для квартир кадастровая стоимость должна быть близка к рыночной (продажной) стоимости. Для домов кадастровую стоимость основного строения нужно сложить с кадастровой стоимостью земельного участка и сравнить результат с рыночной стоимостью домовладения. Допускается отклонение плюс-минус 25-30%.

Если установлена высокая кадастровая стоимость, в первую очередь необходимо проверить технические характерис­тики объекта недвижимости, учтённые в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Такие параметры, как год постройки, материал стен, перекрытий, кровли, площадь, адресные характеристики, должны соответствовать фактическим. В противном случае необходимо обратиться в орган кадастрового учёта, МФЦ или к кадастровому инженеру, чтобы внести поправки.

В случае несогласия с установленной кадастровой оценкой её можно оспорить двумя способами – в досудебном порядке в комиссии при территориальном органе Россреестра или же подав иск в суд. Кстати, решение комиссии Росреестра в свою очередь можно оспорить в судебном порядке. На заметку: обращение в Росреестр бесплатно, судебное же разбирательство обременено расходами.

Налоговые вычеты и льготы

К объектам недвижимости будут применяться налоговые вычеты. В отношении квартиры кадастровая стоимость уменьшается на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади, комнаты – 10 метров, жилого дома – 50 квадратных метров общей площади, единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение, кадастровая стоимость уменьшается на один миллион рублей. Если объект находится в общей долевой собственности, налог исчисляется пропорционально доле каждого собственника. При общей совместной собственности – в равных долях.

Местные власти вправе увеличивать размеры налоговых вычетов. Если при применении вычетов налоговая база принимает отрицательное значение, налог считается равным нулю.

Статья 407 Налогового кодекса РФ касается льгот. Она определяет 15 категорий налогоплательщиков, освобождаемых от уплаты налога. Это герои СССР и РФ, а также лица, награждённые орденом Славы трёх степеней; инвалиды I и II групп; инвалиды детства, участники войн и боевых действий; военнослужащие, члены семей военнослужащих, потерявшие кормильца, лица, имеющие право на получение социальной поддержки, пенсионеры.

При этом надо иметь в виду: если на льготника оформлено несколько объектов недвижимости, то он освобождается от уплаты налога только на один объект собственности каждого вида. Например, на одного человека оформлено три квартиры и два гаража. Освобождаться он будет от уплаты налога только на одну квартиру и один гараж. Уведомление о выбранных объектах налогообложения для льготы налогоплательщик предоставляет в налоговый орган до 1 ноября года, являющегося налоговым периодом.

Уплачивается налог за предыдущий год не позднее 1 декабря года текущего. Так, налог за 2018 год предстоит оплачивать в 2019 году до 1 декабря. После этой даты начинает начисляться пеня.

Людмила ВОРОБЬЁВА