Кадастровая ошибка стала реестровой
Как исправить её без суда, рассказали в управлении Росреестра Ростовской области
Уже не раз «Крестьянин» писал о проблеме кадастровых ошибок – когда фактическое расположение земельных участков расходится с тем, что по документам. Иногда подобные случаи приводят к конфликтам между соседями. Как их предотвратить? На вопросы газеты ответил помощник руководителя регионального управления Росреестра Андрей Тамбиев.
– Андрей Владимирович, насколько глобальный характер имеет эта проблема?
– В связи с изменением законодательства термин «кадастровая ошибка» больше не применяется. С 1 января 2017 года вступил в силу новый федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Он заменил собой сразу два федеральных закона, регулировавших процедуры государственной регистрации прав и государственного кадастрового учёта. По новому закону ошибка, возникшая вследствие некорректно осуществлённых кадастровых работ, называется «реестровой».
В регионе такая проблема существует и имеет значительные масштабы. Но если сопоставить количество земельных участков, содержащих в своих сведениях реестровые ошибки с общим количеством участков в ЕГРН, оно незначительно. Также незначительно количество учётных действий по исправлению ошибок – в сравнении с общим числом всех учётных действий. Однако следует понимать разницу между действительно ошибочными сведениями и попыткой «узаконить» необоснованные изменения основных характеристик земельных участков, например неправомерное увеличение площади, перенос границ земельных участков на более приоритетные в использовании земли, самовольный захват земель общего пользования и т. д.
– Кадастровые инженеры уже не раз высказывали мнение на страницах «Крестьянина», что причиной различного рода «наложений», «пересечений», «наползаний» земельных участков является отсутствие единой геодезической координатной сети. Она была разрушена после распада СССР, утеряно множество опорных пунктов, например вышки в полях. По вашим данным, каково состояние сети на данный момент?
– Ситуация с состоянием геодезических сетей действительно сложилась довольно непростая. В 1990-е годы «охотниками за металлом» было повреждено большое число пунктов государственной геодезической сети (ГГС). Специалисты знают, что пункт ГГС состоит из двух частей: наружного знака – той самой «вышки в полях» и железобетонного центра, находящегося под землёй. Можно спилить металлическую часть пункта, но не так уж просто повредить его внутреннюю часть. При утрате наружного знака пункт считается повреждённым, но при сохранившемся центре всё равно остаётся в рабочем состоянии, что позволяет использовать его в работе.
Росреестр владеет информацией о состоянии государственной геодезической сети, так как учёт пунктов государственной геодезической сети (пунктов ГГС) – часть нашей работы. На территории Ростовской области учтено 3 811 плановых пунктов ГГС. В 2017 году актуализирована информация о состоянии 1 090 пунктов ГГС, из них с уничтоженным центром – 23 пункта, или 2% обследованных. Так что считать причиной нарушений при проведении кадастровых работ повреждение наружных знаков пунктов государственной геодезической сети нельзя.
– Кто несёт ответственность за сохранность вышек?
– Правообладатели земельных участков, на которых находятся геодезические пункты, а также лица, выполняющие геодезические и картографические работы, обязаны уведомлять Росреестр обо всех случаях повреждения или уничтожения пунктов ГГС. Кстати, изменена форма межевого плана, и теперь кадастровые инженеры обязаны вносить сведения о состоянии геодезических пунктов, использованных ими при проведении работ.
Управление Росреестра имеет полномочия привлекать к административной ответственности юридических и физических лиц за уничтожение, повреждение или снос пунктов ГГС, пунктов геодезических сетей специального назначения, а также за непредоставление сведений об уничтожении, повреждении или сносе этих пунктов. За восемь месяцев 2017 года по выявленным фактам управлением было возбуждено 26 дел об административных правонарушениях.
Пользуясь случаем, хотим со страниц вашей газеты напомнить собственникам, владельцам и пользователям земельных участков, на которых расположены геодезические пункты, что в соответствии со статьёй 7.2 КоАП РФ уничтожение, повреждение или снос пунктов, а также неуведомление управления Росреестра по Ростовской области о повреждении или уничтожении пунктов влечёт наложение административного штрафа от 5 до 200 тысяч рублей.
– Если причина «наложений» не отсутствие единой геодезической координатной сети, то что же, по вашему мнению?
– Главными причинами мы считаем недостатки кадастровых работ, а именно:
- нарушение установленного порядка организации геодезических и картографических работ, а также норм и правил их выполнения – когда работы проводятся «от соседского забора», и в случае одной ошибки все последующие земельные участки ставятся на учёт со смещением;
- использование сведений об исходных геодезических пунктах из неофициальных и недостоверных источников – когда сведения об исходных пунктах ГГС получают «от коллег, из интернета и т. д.», а не в установленном порядке из государственного фонда данных землеустройства путём подачи соответствующего заявления в управление;
- недостаточная квалификация кадастровых инженеров.
– Как управление контролирует точность межевания земельных участков при подаче документов на их регистрацию?
– Документы, необходимые для государственного кадастрового учёта, должны по форме и содержанию соответствовать требованиям действующего законодательства. Орган регистрации проверяет это соответствие в пределах своей компетенции.
Что касается точности межевания, специалисты Росреестра проверить его не могут. Хотя бы потому, что для этого необходимо проведение специальных измерений. Работа кадастрового инженера предполагает высокую степень ответственности. Поэтому закон предъявляет к ним достаточно жёсткие требования. Чтобы получить статус кадастрового инженера, кандидат должен иметь высшее образование по специальности или направлению, перечень которых утверждён приказом Минэкономразвития РФ, или любой другой вузовский диплом, но при условии прохождения профессиональной переподготовки в области кадастровых отношений. Если образование кадастрового инженера не высшее – получить его необходимо до 2020 года. Если высшее образование есть, но оно не соответствует утверждённому перечню – пройти переподготовку также до 2020 года.
Кроме того, законом предусмотрено дополнительное требование к наличию опыта работы не менее двух лет, в течение которых кандидат должен стажироваться и участвовать в подготовке и проведении кадастровых работ под руководством кадастрового инженера.
– Из опыта наших читателей, ваши подразделения не признают реестровые ошибки и отправляют граждан в суд за их признанием. Почему?
– Такие ошибки представляют собой неверно определённые координаты характерных точек и выявляются при уточнении границ земельных участков. В сведениях об объектах капитального строительства таких ошибок очень мало. Как я уже сказал выше, специалист Росреестра или Федеральной кадастровой палаты не имеет возможности без проведения измерений и обработки их результатов установить, правильно ли определены координаты характерных точек соответствующей границы. А без этого ошибку невозможно квалифицировать как «реестровую».
Но закон предусматривает внесудебный порядок исправления реестровых ошибок. Для этого собственнику соответствующего объекта необходимо произвести кадастровые работы и представить заявление в управление Росреестра. Особенностью кадастровых работ по исправлению реестровых ошибок является установленная законом необходимость документального обоснования внесённых в ЕГРП сведений как ошибочных. Для выполнения таких работ кадастровый инженер должен не только тщательно провести полевые работы и обработать результаты полученных измерений, но и провести работу с документами об объекте недвижимости. При подготовке межевого или технического плана по результатам кадастровых работ, связанных с исправлением реестровой ошибки, кадастровому инженеру нельзя ограничиваться анализом тех документов, которые заказчик предоставил по своей инициативе. Кадастровый инженер должен потребовать у заказчика землеотводные документы на земельный участок и разрешительную документацию на объект капитального строительства. При отсутствии таких документов у заказчика необходимо делать запросы в архив. Невозможно говорить о серьёзном подходе к работе, если кадастровый инженер в таком случае не запросил сведения в Государственном фонде данных.
Гражданам приходится обращаться в суд по поводу исправления реестровой ошибки в тех случаях, когда кадастровый инженер некачественно выполнил свою работу или собственник того объекта недвижимости, сведения о котором содержат ошибку, не желает предпринимать меры к её исправлению.
– Как вы оцениваете квалификацию кадастровых инженеров и их техническую оснащённость современными приборами? Адекватна ли она сложности проблемы?
– По сведениям филиала Федеральной кадастровой палаты в Ростовской области работают более 750 кадастровых инженеров. Среди них есть очень квалифицированные специалисты, с огромным опытом работы по специальности. А есть и такие, у которых каждый межевой или технический план изготовлен с нарушениями установленных требований, и эти нарушения, допущенные кадастровым инженером, являются причиной приостановления осуществления государственного кадастрового учёта. В управлении Росреестра по Ростовской области начала работу специальная рабочая группа, включающая в себя в том числе представителей профессионального сообщества. В задачи группы входит анализ ошибок, допущенных кадастровыми инженерами и выявленных в ходе осуществления учётно-регистрационных действий. По результатам работы группы сведения о допущенных кадастровыми инженерами ошибках будут направляться в саморегулируемую организацию кадастровых инженеров для применения мер дисциплинарного взыскания. Кроме того,
Управлением совместно с филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области ведётся работа по созданию и ведению рейтинга кадастровых инженеров. Такая практика уже внедрена нашими коллегами в Пермском крае, Смоленской области, в Удмуртии. Рейтинг, содержащий сведения о количестве документов, поступивших на рассмотрение, количествах решений о приостановках и отказах в осуществлении государственного кадастрового учёта применительно к каждому кадастровому инженеру, будет доступен любому желающему. Мы планируем обновлять эти сведения регулярно и считаем, что такой рейтинг поможет нашим гражданам выбирать для заключения договора подряда на осуществление кадастровых работ наиболее грамотных кадастровых инженеров.
– Кто несёт персональную ответственность за реестровые ошибки?
– Кадастровый инженер. Во-первых, частью 4 статьи 14.35 КоАП РФ предусмотрена ответственность кадастрового инженера за внесение заведомо ложных сведений в межевой или технический планы, акт обследования, проект межевания земельного участка либо карту-план территории или подлог документов, на основании которых были подготовлены данные документы, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния. В случае, если такие действия кадастрового инженера причинили крупный ущерб
(2 250 000 руб.) гражданам, организациям или государству, то наступает уголовная ответственность, предусмотренная ст. 170.2 УК РФ. Когда в ходе различных проверок и осуществления учётных действий мы выявляем такие случаи, информация направляется в правоохранительные органы.
Во-вторых, каждый кадастровый инженер является членом саморегулируемой организации (СРО). И СРО обязана контролировать деятельность своих членов и применять к ним меры ответственности, предусмотренные уставными документами СРО.
И в-третьих, кадастровый инженер работает по договору подряда. В договор можно включить санкции за некачественное выполнение работ.
Ответы на вопросы газеты «Крестьянин» предоставлены пресс-службой управления Росреестра по Ростовской области
