Купить дом без обмана

Заключил предварительный договор на совершение сделки купли-продажи домовладения, внес аванс 45000 рублей. Срок заключения договора прошел, а продавцы не заключают сделку. Могу ли я взыскать убытки, причиненные в результате неисполнения обязательств со стороны продавцов? Могу ли я взыскать задаток в двойном размере - 90000 рублей? Может ли перейти дом в собственность за бездействие наследников?

А.И.БОЯРСКИЙ

г. Красный Сулин, Ростовская обл.

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Если будет доказано, что сторона необоснованно уклоняется от заключения договора, то она должна будет возместить другой стороне причиненные этим убытки. Гражданско-процессуальный кодекс РФ предусматривает положение, по которому каждая сторона в процессе должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований (ст. 56 ГПК РФ). Это значит, что необоснованность уклонения от заключения договора продавцами придется доказывать вам. Как покупателю, вам, в соответствии с буквой закона, необходимо было до истечения срока, установленного вами для заключения договора, обратиться к продавцам с требованием заключить договор купли-продажи домовладения.

Статья 429, пункт 6 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если основной договор не будет заключен до окончания срока, в который стороны должны были это сделать, либо если одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из вашего письма не видно, обращались вы с таким требованием к продавцам до истечения срока, установленного в предварительном договоре для заключения сделки, или нет. Если не обращались, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились по истечении 15 ноября 2005 года. И требование заключить основной договор, также как и указание на необоснованность уклонения продавцов от заключения договора, судом вряд ли будет принято во внимание.

Что касается вопроса о возможности взыскания с продавцов двойной суммы (как вы пишите «задатка»). Как видно из текста присланного вами предварительного договора, в соответствии с пунктом 5 договора денежные средства в сумме 45.000 рублей внесены вами не в качестве задатка, а в качестве аванса. На аванс не распространяется правовой режим задатка, то есть он не является способом обеспечения исполнения обязательства. При неисполнении договора он просто возвращается другой стороне. Даже несмотря на то, что в пункте 9 предварительного договора сказано о возврате двойной суммы аванса в случае нарушения обязательств со стороны продавцов, взыскать эту сумму вряд ли удастся. Это положение противоречит действующему законодательству, а поэтому не может быть принято судом во внимание. Доказать же, что 45 тысяч рублей являлись задатком, в вашей ситуации будет очень сложно.

На последний вопрос нет возможности ответить, так как непонятно о переходе домовладения в чью собственность вы ставите вопрос. Если в вашу, то можно однозначно ответить, что нет. Бездействие наследников здесь не усматривается. Они приняли наследство и распорядились им, заключив с вами предварительный договор. Статья 35 Конституции РФ говорит о том, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Для тех, кто собирается заключать сделку, наш совет: обязательно предварительно проконсультируйтесь с юристами.